부동산 개발사업과 용어 익히기(1) PV / NPV / IRR

개발사업을 이해하여 보겠다고 수지표를 들여다봐도 이해할 수 없는 숫자들에 질겁을 하게 되었다. 알만한 사람에게 물어보면 좀 쉬우려나 하였으나, 가장 큰 문제는 서로 소통이 안된다는 것이다.  그들(?)이 쓰는 어휘를 모르니 무엇을 이해할 것인가.

개발사업의 이해에 필요한 각종 사업성 평가 지표들로는 아래의 6가지라고 한다. 일단 이 개념파악이 필수적 이겠다.

1. IRR : 내부수익률
2. NPV : 순편익
3. Pay Back : 원금회수
4. ROE : 자기자본 이익률
5. ROA : 자산수익률
6. ROI  : 투자수익률

금회의 포스팅은 PV(현재가치) NPV(순편익), IRR(내부수익률) 에 대하여 알아보고자 한다.
RR(내부수익률)은 개발사업에서 가장 중요하게 다루는 사업성 평가 지표이다. 하지만 이를 알기 위해서 PV, NPV를 이해하여야 한다.

PV : 현가 또는 현재가치 [ present value, 現價 ]

 
1. 네이버 용어사전의 설명 을 살펴보면 유사한 뜻이지만 분야에 따라 다양하게 설명되어 있다. 간략한 세가지만 소개하면

미래에 발생하는 현금흐름을 화폐의 시간가치를 반영하여 적절한 할인율로 현재시점에서의 가치로 환산한 값이다 (경제)

자금의 가치는 현재가치와 장래가치로 구분되며, 투자계획에 있어서는 장래가치를 현재가치로 치환하여 평가하는 것이 필요하다. 장래가치란자금이 가지는 일정기간 후의 가치를 뜻하는 것으로 현재가치에 이자를 가산하여 산출한다. 그러나 장래가치의 산출에는 단순이율이 아닌 복리를 적용하여야 한다. 그러므로 현재가치는 장래가치를 이자율로 할인하여 구할 수 있다. (경제)

미래에 발생할 편익과 비용을 할인한, 현 시점의 시간적 가치를 말한다. 즉 편익과 비용 가운데 현 연도에 발생하지 않고 미래에 발생하는 것들에 대해 할인하는 절차를 거친 현 시점의 가치를 말한다. 편익-비용분석에서는 비용의 현재가치에 대한 편익의 현재가치의 비율을 구해 대안의 타당성을 판단하게 된다. (행정)

현재가치는 미래가치 개념의 반대 개념으로서 특정 이자율로 특정 미래일에 특정액을 이루기 위해 투자하여야 하는 금액이다. 현재가치는 다음의 산식에 의해서 계산된다.  현재가치＝미래가치/(1＋r)n  r:할인율, n:연도/지수임     (회계)

2. 그렇다면 부동산 개발사업의 입장에서 내가 정의를 내려 보자면

PV란 : 프로젝트에 있어서 총 투입 비용의 현재가치로서
           현시점 이후의 투입비용을 해당 기간의 이자율(할인율)을 감안하여 현재가치로 환산한 토탈비용

3. 예를 들어 설명해 보자면

은행 예금 금리가 5% 라고 가정하면 현재 1000 만원은  1년뒤 1050 만원, 2년뒤는 1102만원이 될 것이다.(복리)
                                                           미래가치 = 현재가치 X (1+ 이자율)^기간
이를 역으로 2년뒤에 받게되는 1000 만원은 1년뒤 받게되는 952 만원과 같고 현재시점에 907만원과 같다.(복리)
                                                           현재가치 = 미래가치 / (1+ 이자율)^기간

결국 사업성이라 함은 투입비용(지출)   수입을 서로 비교 해야 하는데, 상호간의 시점이 다르게 되면 그 가치가 달라진다.
이에 비용의 시점을 일치화 할 필요성이 생기는 것이다.

NPV : 순현재가치 [ Net Present Value ; NPV, 純現在價値 ]

 
1. 네이버 용어사전의 설명 을 살펴보면 이또한 다양하게 설명되어 있다.

투자로부터 얻어지는 현금 유입의 현재가치에서 현금 유출의 현재가치를 차감한 금액으로서, 효율적인 사업선정을 위한 방법 가운데 하나이다. 즉, 투자사업의 최초 단계부터 사업의 최종 연도까지 얻게 되는 순편익(편익에서 비용을 차감한 금액)의 흐름을 현재가치로 계산해 이를 합계한 것을 의미한다. 이와 같이 투자로 인한 기업가치의 순증가분을 의미하는 NPV는 금액으로 표시되며 어떤 자산의 NPV가 ‘0’보다 크면 투자시 기업가치의 순증이 발생하므로 투자가치가 있는 것으로 평가한다. 반대로 NPV가 ‘0’보다 작으면 투자시 기업가치의 순감소가 발생하므로 투자가치가 없는 것으로 평가한다. 순현재가치는 계획되는 사업의 경제성을 가늠하는 척도로 대안 선택시 정확한 기준을 제시해 주고 계산이 용이해 사업의 경제성 분석이나 사업 확장 등에 보편적으로 이용되는 방법이다.   (경제학)

순현재가치란 효율적인 사업선정을 위한 방법 가운데 하나로, 투자사업으로부터 사업의 최종년도까지 얻게되는 순편익(편익-비용)의 흐름을 현재가치로 계산하여 이를 합계한 것이다.
어떤 자산의 NPV가 0보다 크면 투자시 기업가치의 순증가가 발생하므로 투자기치가 있는 것으로 평가하며, NPV가 0보다 작으면 투자시 기업가치의 순감소가 발생하므로 투자가치가 없는 것으로 평가한다. 또한 NPV가 극대화되도록 투자함으로서 기업가치극대화를 달성할 수 있다.
이때 동일한 기준시점에서 상호비교가 가능하도록 적절한 할인율을 선택하여 현재가치를 환산한다. 할인율은 시장이자율, 기업할인율, 정부차입이자율, 사회적 할인율, 공공투자사업의 기준할인율 등이 있다.
순현재가치는 계획되어진 사업의 경제성을 가늠하는 척도로 대안선택시 정확한 기준을 제시해 주고 계산이 용이하여 교통사업의 경제성분석시 보편적으로 이용되는 방법이다.  (시사)

2. 그렇다면 부동산 개발사업의 입장에서 내가 정의를 내려 보자면

NPV란 : 프로젝트에 있어서 총 매출(현금유입, 수입)의 현재가치에서 총 투입(지출) 비용의 현재가치를 차감한 순편익
            NPV = 수입 - 지출  (단 각 총액은 현재가치 PV 로 환산)
PV의 개념에서 살펴보았듯이 은행의 이자율(할인율)에 따라 동일한 1000만원의 가치는 다르게 된다. 따라서 사업성을 판단하는데 있어서는 모든 수입과 지출을 동일 시점으로 환산하여 평가할 필요가 생긴다.
현금흐름에 있어서 프로젝트의 각 수입들이 시점이 다양하고, 지출시점 또한 다양하므로 이 모든 수입과 지출을 현재시점으로 환산을 하여 그 차액을 구해 봄으로서 이 사업의 이익이 어느정도인지 추정 가능하다.
순편익(NPV) 이 0보다 크다는 말은 이익이 남는다는것.  사업성이 있다는 것이고,  0보다 작다는 것은 이익이 없다는 것이겠다.

3. 예를 들어 설명해 보자면

(case1)프로젝트 투자비용이 현재 1000만원, 금리가 5%, 2년뒤에 1200만원의 수입이 발생한다고 가정하면
a. 현금유입의 현재가치 = 2년뒤 1200만원의 현재가치 = 1200 / (1+0.05)^2 =  1088 만원
b. 현금유출의 현재가치 = 현재 1000 만원.
c. 본 프로젝트의 순편익(NPV) = 1088 - 1000 = 88 만원
d. 투자수익율 = 순편익(NPV)/투자비용 = 8.8%    <확인필요>
=> 본 프로젝트의 순 편익은 88만원으로서 0 이상임 = 사업성이 있다고 판단할 수 있음

조금더 복잡한 상황을 가정해 보자
(case2)할인율 5%의 경우,   현시점 1000만원 투자, 1년뒤 1000만원, 2년뒤 1000만원의 추가 투자가 필요하고,
2년뒤부터 3년간 월 100만원의 현금유입이 가능하다면(월복리 없음. 년복리로 가정)
a. 현금유입의 현재가치   2년뒤 1200만원의 현재가치 = 1200 / (1+0.05)^2 =  1088 만원
                                   3년뒤 1200만원의 현재가치 = 1200 / (1+0.05)^3 =  1037 만원 
                                   4년뒤 1200만원의 현재가치 = 1200 / (1+0.05)^4 =    987 만원
                                 = 1088 + 1037 + 987 =  3112 만원
b. 현금유출의 현재가치 = 현재 1000 만원  +  1년뒤 1000만원 (1000 / (1+0.05)^1 ) + 2년뒤 1000만원(1000 / (1+0.05)^2)
                                 = 1000 + 952 + 907 = 2859 만원
c. 본 프로젝트의 순편익(NPV) = 3112 - 2859 = 253 만원
d. 투자수익율 = 순편익(NPV)/투자비용 = 8.8%    <확인필요>
=> 본 프로젝트의 순 편익은 253만원으로서 0 이상임 = 사업성이 있다고 판단할 수 있음

순편익(NPV)를 활용하면 직장생활의 내 몸값을 현재가치로 계산할 수 있다. 장덕경 기자의 정글경제 탐사를 통해 쉽게 설명되어 있다. 뒷부분은 ---- 다시금 미궁을 해메게 하지만 나름 쉽게 설명되어 있다.

내 몸값은 얼마? [NPV] 네이버캐스트 | 교양 경제학

 

IRR : 내부수익률 [ internal rate of return ; IRR, 內部收益率 ]

1. 네이버 용어사전의 설명 

내부수익률이란 당초 투자에 소요되는 지출액의 현재가치가 그 투자로부터 기대되는 현금수입액의 현재가치와 동일하게 되는 할인율을 말한다. 즉 미래의 현금 수입액이 현재의 투자가치와 동일하게 되는 수익률이다. 그러므로 어떤 투자의 내부수익률이 9%라고 한다면 이것은 투자의 원금이 내용년수까지 계속 9%의 복리로 성장하는 자본의 복리증가율과 같은 의미를 갖는다.  (경제용어)

비용편익분석에서 편익의 현재가치와 비용의 현재가치가 동일하게 되도록 하는 할인율을 말한다. 즉 순현재가치(net present value)가 영(零)이 되도록 하는 할인율을 말한다. 이 내부수익률의 개념은 사업평가에 적용할 적절한 할인율이 알려져 있지 않은 경우, 사업평가에 매우 유용한 개념이다. (행정학)

내부수익률(Internal Rate of Return)은 약자로 IRR로도 불린다. 투자를 함으로써 기대되는 미래 현금 수입액이 현재 투자 가치와 같아지도록 할인하는 이자율을 말한다. 투자 사업의 수익성을 평가하는 기본 지표로 내부수익률이 이자율보다 높으면 투자 가치가 있는 것으로 평가된다. (정부/기획재정부)

투자안을 평가하는 방법의 하나로서 투자액을 I, t 기 후의 현금흐름을 Xt(t=1, 2, 3,…,n)이라고 할 때

　　　n　　　Xt　　　　
　　I =∑ ─────를 만족하는 γ을 내부수익률이라고 한다.
　　　t=1　(1+γ)t
　이 γ을 자본코스트와 비교해 γ이 높으면 투자를 하고 γ이 낮으면 투자하지 않는다는 의사결정기법을 내부수익률법이라고 한다.  　내부수익률법은 설비투자 등 실물투자에 대해 계산될 뿐만 아니라 포트폴리오투자성과의 사후적 측정과 평가를 위해 계산되는 경우도 있다.   (증권용어)

 아.. 어렵다.  뭔소리인겨.  도저히 IRR 만은 네이버 용어사전만으로 확실히 이해할 수가 없다. 그래서 블로그를 뒤저보는데 정말 잘 설명되어 있는곳을 발견.
http://blog.naver.com/kogaljh?Redirect=Log&logNo=70094265330
여기에선 참고용 HWP 파일과 XLS 파일도 제공한다.

 

2. 내가 정의를 내려 보자면

IRR(내부수익률) :  (수익 = 지출) 이 되는 할인율 !        - 이때 모든 금액은 현재가치로 환산

순편익(NPV)를 계산하자면 할인율(쉽게 생각하여 은행 금리)을 고려하여야만 한다. 이때 할인율이 정해지지 않았고, 수익과 지출을 일치시켰다고 가정했을때의 할인율이 내부수익률이다.
IRR > 은행 예금 금리   이면 은행에 예금하는것 보다 효과적인 재무 투자라고 할 수 있겠다.
이런 투자분석을 하기 위해서 IRR을 산정하는 것 이겠다.

3. NPR 에서 들었던 같은 예를 들어 설명해 보자면

(case1)프로젝트 투자비용이 현재 1000만원, 금리가 5%, 2년뒤에 1200만원의 수입이 발생한다고 가정하면
a. 현금유입의 현재가치 = 2년뒤 1200만원의 현재가치 = 1200 / (1+r)^2 =  X 만원
b. 현금유출의 현재가치 = 현재 1000 만원.
c. 본 프로젝트의 순편익(NPV)이 "0"가 되기 위한 할인율  = X - 1000 =  0  ,  따라서 X=1000만원
   1000 = 1200/(1+r)^2
    (1+r)^2 = 1200/1000 = 1.2
    r = 루트1.2 - 1  = 1.095 - 1 = 0.095
   본 프로젝트의 내부수익률 IRR = 9.5%
=> IRR 값이 현재 은행 예금 금리(5% 가정)보다 크다면 은행에 돈을 맞겨두는것 보다 효과적인 투자라고 할 수 있다.
    이때 의사결정의 기준이 되는 금리는 각 회사나 프로젝트에 따라 다를것이다.
    개인투자자의 경우 기준금리를 메이저은행으로 할지, 저축은행으로 할지, 주식의 평균 수익률로 할지에 따라 다르겠다.


(case2) 현시점 1000만원 투자, 1년뒤 1000만원, 2년뒤 1000만원의 추가 투자가 필요하고,
2년뒤부터 3년간 월 100만원의 현금유입이 가능하다면(월복리 없음. 년복리로 가정)
조금 복잡하므로 표로 만들어 보면 --- 표 넣기가 빡세서 엑셀에서 넣음.

참고 엑셀파일 다운

IRR_NPV.xlsx

CASE2 사례 분석 결과
IRR = 9.54% 로서   기준할인율인 5.0%보다 크기에 사업성이 있다고 판단할 수 있겠음
NPV = 253 만원 으로 0 보다 크기에 사업성이 있다고 판단 할 수 있겠음

NPV 만으로도 사업성에 대한 분석이 가능할것이라 생각되었으나,  금리가 유동적이기에 IRR을 고정값으로 보고, 변동금리에 따른 시나리오식 사업성 분석이 가능하겠다. 이것에 내부수익률의 의미가 있다고 생각된다.


참고자료 : 네이버 백과사전
               http://navercast.naver.com/contents.nhn?contents_id=4212
               기타 다수 블로그