부동산 개발사업과 용어 익히기(2) ROE / ROA /Payback

부동산 용어의 개념을 파악하고자 하는 이유는 커뮤니케이션을 위해서이다. 적합한 산출이나 내부의 알고리즘을 이해하는것보다 개념적 이해를 통한 분석이 가능하게 하는데 있다. 부동산 개발사업에 있어서 "사업성이 있다"라는것은 무슨 의미일까?   돈이 된다는 뜻이겠다.  곧 이 사업이 타당하다라는 뜻이다.
공학을 전공하고 설계를 하면서 "사업"이라는 큰 틀을 이해하는게 쉽지 않다. 하지만 불가한것도 아닐것이다. 생각보다 공학처럼 많은 과학적 전제와 이해를 필요로 하진 않는다는게 나의 결론이다.  공학을 전공하면 기본으로 다루는 "후크의 법칙" - 용수철은 당겨진 길이에 비례하여 돌아가려는 힘이 생성된다는것- 에 대한 이해가 중요하다며, 특히나 열정적이었던 당시 교수님께서 칠판을 3번이나 딱으면서 F=kx 라는 단순한 공식을 증명하셨던 것이 생각난다. 복잡한 건축물이 안전한 구조물인지의 검토는 이 간단한 법칙이자 증명하기 힘든것에서 부터 출발한다.  (웬 헛소리일까 - -a) 한마디로 이보다 복잡하고 어렵지 않다는것 !!!  그러나 대화를 하다보면 막힌다. 그 이유는 어휘에 대한 개념이 부족해서라는 결론에 다다랐고, 제대로 개념적 이해를 해보고자 시작하였다.

다시 본론으로 돌아가서 부동산 개발사업에서 "사업성이 있다" 라는 말은 앞서 포스팅한 NPV>0 이다는 뜻이고, IRR>기업할인율 이라는 뜻이다.  또다른 사업성에 대한 분석방법에 ROE, ROA, Payback period 가 있다.

ROE : 자기자본이익률 [自己資本利益率, return on equity] 

             이익                       : 여기서의 이익이란 당기순이익 (일정 기간에 모든 비용을 제외하고 남은 이익)
ROE = -------- x 100%
             투자                      :  여기서의 투자란 자기자본

2억짜리 부동산을  내돈 1억, 대출2억을 하여 매입하고 1년뒤 2억2천만원에 매각이 가능하고 이자가 500만원 이라고 가정하면 당기순이익은 1500만원이 된다(이윤-이자). 곧 이 사업의 이익이 1500만원이라 하겠다. 여기서 내 투자금 1억에 대한 수익률이 ROE로서 15%의 자기자본 이익률을 가진다고 할 수 있다.(1500만원/1억원x100 % = 15%)
난 이 부동산을 매입하여야 하는가?   라는 사업성 검토에 있어서 비교대상은 시중금리가 된다. 곧 내 투자는 은행에 예치(예금 또는 기타의 안정적 금융투자)하는것 보다 이익인가? 라는 질문을 해 볼 수 있겠다. 따라서

ROE > 시중금리(목표금리) =  사업성이 있다

라고 판단 할 수 있겠다.

ROA : 자산수익률 [ return on assets ] 

               이익                         : 여기서의 이익이란 당기순이익 
ROA = ---------- x 100%
             투자+빚                      :  여기서의 투자+빚이란 총자산을 의미한다.

같은 사례를 들어 ROE는 7.5% 이겠다. 이는 2억이라는 총 자산이 얼마나 효과적인 이익을 창출하였는지를 살펴볼 수 있는 지표이다.  부채가 없는 투자를 한다고 할때 (모두 자기자본으로 투자한다고 할때)는 당연히 ROE=ROA 이다.

ROA는 기업 자산 전체에 대한 투자 효율성을 평가하는 지표이고 ROE는 투자자본에 대한 수익성을 평가하는 지표이다.
ROA 와 ROE의 차이는 부채비율과 대출금리 등의 금융 변수에 의해 좌우된다.
대출금리가 5%, 10% 일때의 각각 ROE, ROA를 살펴보면

 

ROA와 ROI의 차이
ROA 에서의 총 자산에는 사무실 임차료, 자산으로 보유하고 있는 공장설비, 재고 장부가 등이 포함된다.
이에 반해 ROI는 총 투하자본 이라 할수 있으며, 여기에는 설비투자나 사무실 임대료 등의 자산은 포함되지 않는다.
곧 나의 투자금 + 대출한 투자금 의 합이라 할 수 있으며, 위의 표에서는 ROA=ROI 가 된다.
프로젝트별 사업성 분석에 있어서 ROA와 ROI는 일반적으로 크게 차이가 없다고 할 수 있겠다.
ROA는 주로 기업에서 경영진이 효율적 경영에 대한 지표로 활용한다.
ROI는 투하 자본대비 수익률로서 일반적으로 말하는 프로젝트의 "수익률"  과 일치한다고 볼 수 있겠다.

그렇다면 오피스텔 등의 수익형 부동산에서 말하는 수익률이란 무엇을 말하는가?

수익형 부동산에서 소위 오피스텔 견본주택이나 부동산에서 말하는 수익률은 투자금 대비 연간 수익을 말한다. 2억원에 오피스텔을 매입하여 월세 100만원을 받으면  연간 수익은 1200 만원이며 수익률은 1200/20000 = 6% 가 된다. 이때의 수익률은 ROI 라고 할수 있다. 대출여부와 관계없이 투자자본에 대한 이익을 말한다.
대출이 하나도 없으면 ROI=ROA=ROE 이다.
- 하지만 1200만원이 당기순이익이 아니므로 비용에 대한 재검토가 필요하다. 임차를 위해선 중계수수료가 든다. 또한 공실에 따른 이익감소를 감안해야 하며,  공실률을 줄이기 위해 일부 시설의 재투자가 필요할 수도 있다. 결정적으로 세금문제가 결여되어 있는데, 세금은 취득 주체의 상황과 대출의 정도등 너무 많은 변수에 영향을 받게 되므로 일반적으로 세전수익률로 이야기한다.

                                           1200만원(연간 월세 수익) 
수익률 = ROE = ROA = ROI = ---------------------------x100 = 6%
                                               20000만원(초기투자비)

대출금리가 투자수익률인 ROI 6%보다 낮으면 대출비율을 높이는것이 수익률을 상승시키게 된다. 대출금액에 대하여 (투자수익률-대출금리) 만큼의 이익이 증가하기 때문이다. 2억의 취득비용중 1억을 5%에 대출하였을때 수익은 일정하지만 자기자본이 줄어들었으므로 자기자본 이익률(ROE)는 상승하게 되는 것이다.

                         1200 만원 - 대출이자 (500만원)
   수익률 ROE = ------------------------------- X100 =  7%
                                  10000 만원

                         1200 만원 - 대출이자 (500만원)
    ROI=ROA = ------------------------------- X100 =  3.5%
                                  20000 만원
   
                         

분양시 7%의 수익률을 믿고 취득을 하였다면 이는 대체로 ROE를 의미한다.

Pay back Period : 투자 회수 기간

            초기투자액
PP = --------------
             연간이익

50%의 대출을 안고 2억의 오피스텔을 구매하였다. 월 임차료는 100만원이며 공실률은 0 로 가정하고 각종 비용,세금등은 없다고 가정(비용을 제외한 현금흐름상의 임차이익을 월 100만원으로 가정)

PP = 초기 투자액 10000만원 / 연간이익 1200만원  = 8.3 년  이 된다.

투자회수기간은 복수의 투자안에 대한 평가에 있어서 투자회수기간이 빠른 안을 선택하게끔 도움을 줄 수 있다.  또한 매우 간단하고 쉽게 이해된다는 장점을 가진다. 하지만 이 장점이 곧 단점으로서 간단하기 때문에 많은 사항이 누락되어 있다는 한계를 가진다.

상기의 예를 통해서만 보더라도 8.3년간의 운영 이후에 대하여서는 평가할 수 없다.  또한 현금의 가치하락을 반영하지 못한다. 따라서 사업성 분석에 있어서 보조지표 이상으로 활용하기에는 문제가 있다.

투자회수기간에 대하여서는 아래의 블로그를 참고하면 쉽게 알 수 있다.

http://gisulsa.tistory.com/126
http://www.goodigood.com/sitedb/kungri/cash/cash33.htm