(세션1) 부동산 트렌드 변화와 수익형 부동산 투자전략
- 오피스텔 시장 진단과 투자전망을 중심으로
강사 : 성종수 (전 중앙일보 부동산 전문기자)
<시장진단>
1. 부동산 바닥론에 대하여 : 현시점 바닥을 친것으로 본다. 하지만 추세적인 급등에는 한계가 있겠다
2. 단기바닥의 근거
1) 2~4년의 조정기간을 거침
2) 2010년 8월 이후 거래량 점진적 증가세를 보임
3) 수급 상황 전환 / 입주물량 부족 및 신규 공급 위축, 인허가 실적 증가
4) 부동산 지표 회복세 / 전세가 25개월 상승, 매매가 09년 기준대비 1.9% 상승, 경매시장 2월 낙찰가율 83.99%
5) 풍부한 유동성 / 시장상황 변화에 따라 투자시장으로 진입할 수 있는 잠재 대기 자금
6) 인플레이션 심리 / 원자재 가격 상승 따른 실물자산 선호심리 동조화 가능성
3. 추세적 급등 어려운 이유
1) 절대가격 고공권
2) 거래비용의 증가로 인한 투자매력 감퇴
3) 인구구조 변화로 인한 구매력 감퇴
4) 자산운용의 포트폴리오 변화 진입단계
5) 여전히 큰 호가 갭
<일본식 장기 디플레이션이 올까?>
1. 부동산 장기 하락 주장의 논거
1) 과도한 가계대출
2) 빠른속도로 진행되는 고령화
2. 모두가 인지하는 급락은 오지 않는다
모두가 하락과 위험을 인지하는 한 이는 현실화 되기 어려움. 그에 따른 적절한 대응책을 모색하기 때문
일본과 비교하여 DTI 규제 등의 정책적 통제가 있음. 과거 일본은 자산가치 100의 부동산 물건에 대하여 120까지의 대출이 가능하였었음.
3. 일본과 우리나라의 비교
1) 주택보급률 : 일본은 1960년대 주택보급률이 100% 넘은 상태였으나 현재 우리는 지방만 100% 넘고 수도권은 90% 이하(추정치)이겠음, 특히 주택 수요자들이 아파트에 비해 상대적으로 선호하지 않는 다가구 주택, 다세대 주택도 주택 보급률에 포함되어 있음.
결국 아직 절대적인 주택 공급량은 완전히 충족되지 않아 일본과 같은 장기 디플레이션 우려는 크지 않음.
2) 주택담보비율 (LTV:Loan to Value ratio)
일본은 당시 담보의 90~120%까지 대출 허용함. 우리는 현재 최대 60% 이하로 대출함으로써 선제적 대응을 할 수 있음. 이미 금융권이 리스크 관리를 하고 있어 주택금융 부실 위험은 상대적으로 적음
3) 주택담보대출 : 총액 200조원으로 증가. 이는 잠재적인 리스크요인. 시장붕괴시 채권회수, 급매물 증가, 채권회수 증가의 악순환 가능성 배제 못해. 그러나 주택담보 대출 총액 한도 제한 등 선제 대응으로 시장 충격 완화.
4) 자가보유비율 : 선진국에서 주택시장의 수급상황을 판단하는 중요한 잣대임. 2008년 말 기준으로 싱가포르의 경우 자가보유율 99%. 서울의 경우 50% 미만(추정치)으로 현저히 낮음.
아직은 실수요자들의 주거용 상품 수요, 새로운 주거상품 이동수요가 존재함
5) 금리변수 : 일본은 당시 1%대이던 금리를 인부동산 시장 과열을 해소한다는 취지로 갑자기 6%대로 인상해 부동산시장에 충격을 촉발. 우리의 경우 최근 경기회복세에 따라 인플레이션 방지를 위해 정부가 금리 상을 통해 유동성 과열에 대한 선제적인 대응을 하고 있으나 인상 폭과 속도가 완만해 일본처럼 충격적인 수준으로 시장에 영향을 미치지는 않을 전망.
그렇다면 어떻게 대응할 것인가 <부동산 시장 패러다임 변화에 순응하기>
1. 시장에 대한 균형감 : 극단적 시각에 대한 탈피 및 리스크 관리 / 절대 하락, 절대 상승 없음
2. 수급이 재료에 우선한다. 정책보다 수급을 먼저 보라
- 수급, 자금측면 (유동성, 금리, 돈의 흐름, 투자심리) / 물량 측면 (공급량, 입주량, 수요) / 재료 (정보, 정책)
3. 시간가치 + 현금흐름(Cash Flow)의 중요성을 고려
4. 시세변동 사이클의 변화를 주목
5. 자산운용의 로드맵을 만들어라 : 대박의 환상으로부터 탈피가 필요함
6. 자산운용에 대한 마인드를 정립하라 : 레버리지 활용도 때를 구별해야 한다. 변곡점 투자-조정기의 꺼꾸로 투자의 중요성
- 현시점의 분위기 : 자기자본 비율을 높힌다. --> 시장의 호황기 발견시 레버리지 비율 상향 조절 필요 (투자이득 확대)
7. 수익형 부동산으로의 패러다임 전환
- 전세에서 월세로의 전환 가속화 : 몇년 뒤 전세비율 아주 낮아질것임
- 월세전환의 의미 : Cash flow 를 본 투자를 하겠다는것 . 이는 부동산 시장이 건전해 진다는 것을 의미함.
<왜 수익형 부동산이 주목할 필요가 있는가?>
1. 주택시장 침체의 영향 : 묻어두기식 투자 방식의 한계 인식
2. 전세 및 임대난으로 인한 대체수요 급증
3. 인구 등 사회구조 변화 : 1~2인 가구 증가 및 베이비 부머 등
4. 수급 불균형
5. 규제가 상대적으로 완화 : 정책적 수혜
6. 수도권 오피스텔 분양시장 투자자금 이동
<유망 오피스텔 투자 포인트> 아래의 조건중 3가지 이상 충족시 투자를 적극 검토하라
1. 소형으로 투자처 압축하라
2. 역세권 오피스텔
3. 분양가가 낮을수록 수익률이 높다.
4. 풀퍼니시드 오피스텔
5. 자기자본비율 낮을수록 : 중도금 무이자 융자 등
6. 대단지일수록 유리
7. 지역대표의 랜드마크
8. 브랜드인지도
<후기>
한화건설의 판촉행사와 결합된 투자설명회였다. 연사는 관련 프로젝트를 직접 거론하진 않으면서도 우회적으로 오피스텔의 투자가치와 기회에 대한 강조를 많이 하였다. 프리젠터로서의 연사는 약한듯. 이력은 몰라도 발표 자체만으로의 설득력은 떨어진다고 생각된다. 최근 잡스 스타일의 베스트 프리젠트에 대한 관련 공부를 하는중이라 더욱 그렇게 느껴지는지도 모르겠다.
대세하락은 없으며 그렇다고 급반등도 없을것이라는 연사의 주장에 대하여 일면 대체로 공감가는, 현재의 나름 주류의 부동산 시각일 것이다. 그에 대한 논거로 제시된 여러 사례는 생각보다 숫자나 명료한 빽데이터라기 보다는 흐름에 대한 주장이 대부분이었다는것이 아쉬움이다. 하지만, 일본의 사례와 비교하여 일본의 장기불황(대세하락)과 우리나라의 여건 차이를 설명한 부분은 상당히 인상적이었다.
모두가 하락과 위험을 인지하는 한 이는 현실화 되기 어렵다는 말은 상당히 설득력이 있다. 정부도, 학계도, 시장도, 투자자들도 바보가 아닌이상 일본과 미국의 버블붕괴는 우리보다 먼저 일어났다는 이유만으로도 동일하게 흐르지는 않을것이다. 하지만 향후의 부동산 가격 상승이 기대되지 않는 상황에서 부동산시장의 투자는 "매각차익보다는 안정적 현금흐름 확보"에 대한 수요는 더욱 증가할 것으로 생각된다. 이또한 일본 사례들이 자주 거론되고있고 각종 세미나들이 넘쳐나는 작금의 상황을 볼때 한번 봇물이 터지면 큰 시장의 변화 또는 새로운 시장의 창출이 되지 않을까 생각해 본다.
끝.