소형주택 일본사례 세미나 후기(2) 일본의 부동산, 주택, 건설업계의 현황과 전망

주제1. 일본의 부동산, 주택, 건설업계의 현황과 전망
- 노무라 종합연구소 . 사사키슌

노무라 종합연구소는 일본의 800명의 최고의 전문가들로 이루어진 연구소임

버블 붕괴 후에는 편의성이 좋은곳에 주거하게 되었는데 이러한 경향은 앞으로 10년은 더 이루어 질 것으로 예상
가계의 1/4정도가 주거비에 해당하는 특징을 가지고 있음
이러한 주거비 비율은 소득이 줄어듦에 따라도 절대비율은 줄이지 않음에 따라 소비감소는 주거비 지출감소로 영향을 끼침
5년동안 격차가 심화되었는데, 여유가 있는층과 힘든층의 격차가 증가함

의식변화 : 일본에서는 남자라면 집을 하나 가져야 한다는 의식이 있었다.
실질소득 감소는 주거비 지출 감소를 강요함

리번쇼크 이후 많은 부동산 회사들이 도산하고 있음
유동화 경향이 큰 회사일수록 영향이 컸음

어번 코퍼레이션이라는 회사는 신흥 디벨로퍼의 상징 기업이 도산함

차입금 비율이 높은것이 큰 이유중 하나이겠으며 감사법인의 의견 불표명이 마지막 선언을 함

리먼쇼크로 외자펀드가 철퇴하고 지방은행도 그 뒤를 따름

**소유자들의 변화 / 공급자들의 변화  가 앞으로 비즈니즈 환경의 변화를 살펴보는데 큰 의미가 있겠음

이러한 변화의 방향성을 분석하여 보면 업꼐 변화의 방향성이

1. 중고주택시장 리폼시장의 확대

2. 임대 주택 시장의 확대

로 업계 변화의 방향성이 예상됨 (21p 그림)

일본주택은 몇십년동안 젊은이에게 론을 일으켜 집을 파는 구조하에 있었다. 이러한 배경에는 고성장의 경제상황이 뒷받침 되었으나 향후는 중고시장, 부품시장으로 업계가 변화해 가고 있다

중고시장, 부품시장, 임대시장이 앞으로 어떻게 될 것인가?

중고주택의 유통 쉐어의 국제구조비교(21p 그림)

일본은 전체 시장에서 13%만이 중고주택 시장을 형성하고 있음 : 이에 이부분은 향후 남은 성장가능 영역임

현재 일본 공실률의 추이를 살펴보면 / 매년 공실은 늘어나고 있다는점은 중고주택의 유통시장이 열린다고 볼 수 있겠음

일본은 세대전체는 줄어들지만 1인 단독세대가 증가하는 상황임

앞으로 민간 임대수요가 늘어날 것임  (22p 그림)

임대주택의 진행 - 거주실당 면적이 커지고 있음

일본 업계변화를 정리해 보면 임대주택, 중고주택의 중요성이 확대된다고 하겠음

임대시장 공급의 변화가 앞으로 중요한 부분이라 하겠음

중고주택에 있어서 일본은 현재 아주 작은시장이겠음

금융기관은 신축이외 리폼시장의 진출에 미미한 실정임

앞으로 해결방안은 집 자체를 오래살면서 리폼해가거나 임대해서 사는 방향이 예상됨

일본은 여기까지.. 이제 한국의 상황에 대하여 설명하겠음

서울에 있는 컨설턴트 약100명과 함께 작업한 내용이겠음

한국은 견실한 경제규모를 보이고 있음.  3시간 이내 100만도시가 60개 있는 우수한 도시 이겠음

매크로적인 경제상황을 보면 세계에서 아주 빠르게 경기반등에 돌입한 나라이겠음

신용등급.  한국은 1997년 이후 신용등급 상승으로 좋은 신용을 보이고 있으며 이에 반등국면에 돌입한것으로 보나

각국의 GDP성장률을 비교 예상해 보면 리먼사태이후 일본은 한국보다 더 

대기업의 자산 유동화는 늘어날 경향임

CBD/YBD/GBD 동경과의 차이는 오피스의 임대 성향 차이로 구획이 나뉘어짐

1%이내의 공실률 이 4% 이상으로 공실률 증가함

CBD 프라임급 오피스 임대료가 .... 보다 2배정도

평균 34만평 년 / 공급되었음.  노무라의 ....  도심부의 대규모 공급이 예정되어 있음.  년 53만평의 공급이 이루어짐에 따라 공급과잉이 예상됨

그런중에도 오피스 시장의 캡레이트는 7% 대의 추이를 유지하고 이씅ㅁ

한국의 전망

자기자본이 높은 대형 개발회사에 대한 전환이 예상됨

교외의 미분양 맨션의 증가 + 분양형 상업시설의 부진 => 사업주체의 자기자본 강화가 보다 한층 더요구되고 있음 : 대형개발회사의 전환

일본은 오히려 일부 한국을 벤치마킹 해야할것으로 예상되기도 함

반면 서비스, 품질관리등 소프트적이면에 대하여서는 일본이 앞서가 있지 않는가 하는부분을 받아들이기 바란다.

개인적인 견해 ㅇ 한국과 일본은 서로가 서로에게 많은것을 배우면서 발전해 가지 않았나 생각하고 있다. 역사적으로 일본이 한국에 더 많이 배운바 있다.

주제2. 매각이득이 투자목적의 전부인가?

- 전 네오팔레스21 상무/ 현 IHM대표 니시다 지로

호텔 총 지배인도 역임했었음.

네오팔레스21 에서 서비스, 호텔부분을 담당하였음. 호텔은 임대주택과 유사함

거주공간을 어떤식으로 제공하는가 하는 측면에서 호텔과 임대주택은 동일하다 할 수 있음

호텔은 1일 단위로 객실을 공급하는데 반하여 월, 또는 년간단위 공급이 임대주택이라 하겠음

노인시설의 공급또한 해왔는데, 이또한 거주공간에 서비스를 어떠한식으로 공급하는가에 대한 차이가 있을뿐 맥락은 같은것이라 하겠다

여기 오신분들은 임대사업을 계획하시는 분들이 많은텐데,  임대는 건물이 있기때문이 아니라 빌리는 사람이 있기때문에 성립되는 사업이겠음

결국 빌리는 사람이 무엇을 원하는지. 어떤 설비를 원하는지.  그동안 사업을 하면서 느껴온것을 제공해 가는것이 

저는 지금까지 호텔 자체를 운영하는데 있어서 쓰시는 분들이 어떤것을 원하는지, 쓰시는분의 입장에서 서비스 해왔다.

네오팔레스21에 있을 당시에는 건축사업부장을 역임했었지만/  당시는 건물을 짓는 사람의 입장에서 사업을 진행하였다.

그리고 또한 부동산 사업자로서 투자기준에 맞는 물거능ㄹ 개발하고 그것을 고객분들께 설득하여 공급하는 입장에서도 일을 했었다.

결국은 쓰는사람 입장에서, 만드는사람의 입장에서, 매매의 입장에서 경험을 가진 일본에서도 몇 안되는 배경을 가지고있다 (본인의 경력)

현재 연사는 임대사업을 계획하거나 진행하는데 있어서 도움을 주고 있으며 양로원등에 대한 서비스를 제공하는 관련 업무를 진행하고 있음

저는 지금 토지, 건물을 중심으로 월간 어느정도 수익을 낼수 있는지 전략적으로 접근해서   제안하는 일을 하고있음

이런 활동을 하고 있는 덕분에 이런 강의의 기회가 제공되었다.

오늘 여기 와주신분들은 두가지 부류라고 들었다. 한국에서 일본에서 투자하는데 있어서 투자관리를 어떻게 하는지/ 두번째는 한국에서 임대사업을 하는데 있어서 어떤부분을 중점으로 고민해야 하는지 두가지라고 들었다.

일본 국내의 실태를 파악함으로서 이 두가지의 실태에 대하여 파악이 가능하겠다.

한국은 공동주택이라는 형태가 급격히 증가하였다. 1980년대에서는 공동주택이 10%정도였다. 그런와중에 2005년에는 1350만호중 900만호로 공동주택이 늘었다. 다른자료를 보면 공동주택 단지에 대하여 임대주택이 차지하는 비율은 7%밖에 되지 않는다. 모든 임대사업용으로 개발되어있는 단지가 7%이겠음

개인이 사서 임대를 놓고있는 부분은 수치에 반영하지 않았다 하더라고 흥미로운 수치라 할 수있다.

지금까지 한국에서 매각차익이 부동산 취득의 원인이었으나 앞으로는 그것이 힘들어 질 것이다. 그렇기 때문에 인컴 게임?  투자의 시작을 어떤식으로 하는가가 중요하겠다.

가격이 오르는 물건이 좋은것이냐?  임대수익이 안정적으로 들어오는 물건이 좋은것이냐?  중요하다

일본에서는 이미 매각차익 보다는 매달 수익이 얼마나 나느냐 를 보고 투자를 결정하고 있다.

부동산 소유와 투자의 다양성

<카테고리 : 7종류>

1. 도시부, 근교에 존재하는 레지던스 수요

 - 외국인, 일반가족, 독신을 위한 아파트 / 

2. 도심에 존재하는 오피스

3. 도심, 사철 연선에 존재하는 점포 또는 점포 병설 빌딩

4. 씨티호텔, 비즈니스호텔, 레저호텔, 캡슐포텔 등

5. 각종 복합빌딩, 온천시설, 골프장

6. 월주차, 시간제주체장등 토지 자체로서 활용하는방법

7. 별장소유, 게스트하우스소유 등의 자기 자신의 이용 목적의 빌딩

일본과 한국의 차이.   재개발에 있어서 한국이 더욱 강력한 권리를 가지고 있다.

토지를 장기 임차하는 차치권은 일본내 활성화 되어있는 형태이다.

일본에서 투자하는데 있어서 임차권.  구법의 임차권과 신법의 임차권이 차이가 있음

부동산 사업에 있어서는 당연히 리스크가 존재한다. 결국은 부동산 투자에 있어서 매각차액을 얻고자 하는 생각은 많이 변화되지 않았나 생각한다.

물론 매각차익은 매력적이고 가능하면 좋겠지만 결국은 월수익을 안정적으로 얻을 수 있는지가 더 중요한 포인트라 하겠다.

수년간 일본은 부동산 가격이 하락하고 있으며 이는 매각차익을 기대하기 어렵게 되었다.

이에 부동산을 통한 수익을 통한 가치를 환산하고 있다.

투자수익률을 어느정도 얻을것인가?   를 가지고 투자하기를 권유드린다.

한국에 대하여 간단히.  최근 아파트 재건축이 활발함. 그렇게 때문에 토지의효용의 증가.  용적율 상승을 제도적으로 뒷받침

감가상각에 대하여서도 다시 생각해 볼 필요가 있겠음.   이는 고성장의 시대에서는 별 문제가 안되겠으나 현시점에서는 ....

당초 계획했었던 수익률을 달성 할 수 있느냐가 중요한 투자의 문제이겠음

참고로서 가지고 있는 물건들 중 2%~0%대 - 토지가가 높은 오피스물건들 이겠음

도심을 벗어난 근교의 4%~7% 대의 투자수익을 보임

5%~9%대의 수익이 가능한 원룸맨션이 있음

도심이나 근교에 있는 중고 오피스빌딩

비즈니스호텔의 소유권도 그정도의 수익률을 기대할 수 있음

그 이상의 투자수익은 근교나 지방의 원룸 혹은 도심에 있는 신축 러브호텔이 8% 의 투자수익을 보임

지방에 있는 공장이나 배송을 위한 창고, 지방에 있는 러브호텔은 13% 정도의 투자수익이 가능

현재 일본에서 투자수익이 가장 높은것은 러브호텔이다. 높은것은 20%의 투자수익을 보이는 물건도 있다.

이는 개인적으로 확보된 자료로서의데이터이니 일반적으로 말하는 수익율과 차이가 있을 수 있다.

수익의 확보를 위해서 건물의 상태라던지 내역이 있으나 현실은 그것을 따라가지 못하는 경우가 있다.

결국은 입주를 확보할 수 있다고 하지만,  과연 할 수 있는지 정확성,  예상외의 경비지출에 대한 정확성

그것이 중요하다

투자수익율로서는 러브호텔이 가장 높지만 범용성이 있는 물건이 아니므로 범용성을 고려할때 임대주택이 적절하겠음

살곳은 필요하다. 따라서 사무실의 수요보다 주택의 수요가 더 크다고 볼 수 있다. 결국은 근래 임대 사무실의 공실율과 임대주택의 공실율을 비교하면 명확하다. 이는 임대주택의 수요가 더 많다고 할 수 있다.

페밀리 아파트는 공실에서 입주까지 시간이 많이 걸린다. 또한 현재 일본처럼 저금리의 상황에서는 가족을 위한 주택은 구입을 한다는 의사결정을 할 수도 있기 때문에 .   따라서 가족형 집이 장기적으로 투자수익이 떨어진다.

따라서 임대주택시장에서는 빠르게 임차인을 확보할 수 있고, 임차인이 오래 살 수 있는...   이는 단독주택의 수요라 할 수 있다. (단독 세대 가구?)

원룸에 대한 입주민의 평균연령은 18~35세가 단연 많다. 

대학과 취업, 결혼전 홀로사는 연령대의 단신생활시기가 반드시 있다. 물론 단신으로도 넓은데 살 수 있겠으나 임대료가 낮은 원룸수요가 늘게 되는 원인이라 하겠음

건축하는 사람의 입장에서는 단가가 높아지는 경향이 있으나 한번에 확보할 수 있는 00가 많기 때문에 건축업자에게도 매리트가 있음

그런 이유로 일본에서는 원룸맨션에 대해서 건축도 많이 되고 있고, 가동률도 매우 높은 상황을 보이고 있음

아파트를 건설하는데 있어서 가족 수요에 대하여서도 생각하겠으나 원룸맨션의 대상이 더욱 검토 가능하다.

원룸맨션 / 페밀리맨션  에 대한 선택이 필요함

일본에서 원룸맨션에 투자할때 3가지의 종류가 있음

1. 아파트의 한실을 구매하는 경우

2. 한국의 다세대 주택처럼 한동을 구매하는 경우

3. 아파트를 한동 전체를 사는경우 - 투자금액이 커짐

보유하는 투자자금의 규모에 따라 선택가능하겠음

<네오팔레스21 : 원룸맨션을 중심으로 임대를 공급하고있는 회사>

-2년전까지 여기서 상무로 제직하였음

어떻게 하면 실패하지 않고 장기간 유지할 수 있는지 계획/제안 에 대한 업무를 해왔음

네오팔리스21은 현재 56만호의 원룸을 관리하고 있다. 

인기의 원인은 소유자가 납득할 수 있는 계획을 제시하는 데 있다.

그렇기 때문에 장기적 수익률 목표치를 정하고 그것을 장기적으로 임차하는 서비스를 제공하고 있다.

입주민에 대한 서비스의 기획 및 집객에 대한 기획을 하고 있다.

그리고 건물에 대한 관리를 함으로서 건물에 대한 가치를 장기적으로 유지시킨다.

건물주에게 30년간 수익을 보증하는 일괄 임대 시스템

네오펠리스에는 수주제한지역이라는게 있다.

토지오너가 건축을 해달라고 했을때 모든 사업에 대하여서 받아들이고 사업을 하는게 일반적 건축업자들이지만

도시계획등의 정보에 기초한 입주관리 계획을 세우고 그것에 근거해서 수주를 받아들이게 된다.

결국은 모든 오더에 대해 수주하는것이 매출에 좋겠지만, 해당 지역의 잠재력을 제대로 분석하지 못하면 임대관리시 심각한 문제가 발생하게 된다.

30년 앞을 내다보는 사업성 분석을 통하여 사업계획을 수립하는것이 가장 큰 특징임

임차인의 메리트

사례금이나 보증금이 필요없음. 1개월의 시스템 관리료만을 취득함.

쾌적하게 독신들이 언제든지 생활을 시작할 수 있도록 가구가 완비됨. 통상적으로 연간계약 이외에대 월단위로도 입주를 할 수 있음

그리고 가격대비 충실한 설비와 로프트라는 다락방을 제공하여 활용도를 높이고 있음

레오네트, IPTV, 인터넷 환경 제공 등의 서비스도 제공하고 있음

별도의 장소에 같은크기정도의 장소로 옮긴다던지,  오랬동안 거주할 수 있게끔 서비스를 제공하고 있음

미룽이라는 제도의 자체는 / 살아보고 딱 마즌ㄴ 장소가 아닐때 언제든지 다른곳으로 옮길수 있는 유연성을 가지고 있음

한국지점도 있어서 한국에서 계약까지 가능하며 가서 살기만 하면 됨

언제 어디서나 계약을 하고 거주를 시작할 수 있음

네오팔레스를 사택으로 이용시 공평하고 균질한 공급이 가능하다는 장점이 있음

통상 상품이 좋으면 되는것으로 생각하기도 하지만,  상품이 좋은것이 성공의 용인은 아님

장소가 좋고, 사용하기 좋고, 외관이 좋아야 함

주제3. 도시형 생활주택& 컨셉개발

- 아카에 유지 아키덱처&엔 파트너즈 / 나카에유지, 이토신사쿠

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1. 부동산관리와 부동산개발의 연관성

2. 소규모 개발회사의 개발방식. 자금조달 및 운영 형태

3. 건물의 안정성과 유지관리가 부동산에 미치는 영향

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엔파트너스의 사업영역

1. 부동산 관리운영사업

     업무 : 입주심사 ~ 입주자의 임대료 회수, 송금관리 등

1) 일반관리

위치 : 오너의 대리

수입 : 관리료 (임대료 입금 금액의 5~10%) 등

오너에게는 일반적으로 융자를 끼고 있게되는데 안정적인 임대수익을 위하여 이러한 관리운영 사업이 대두됨

2) 서브리스 관리(일괄임대)

위치 : 오너

수입 : 서브리스의 임대료로 시세의 80~90%으로 일괄임대 / 실질 입금액과의 차익등

2. 부동산 중개 컨설팅 사업

    업무 : 관리물건의 리싱 (집객, 물건안내, 계약)

수입 : 중개수수료, 광고료 / 1개월분의 임차료를 수수료로 받음

3. 부동산 개발 판매사업

    업무 : 토지의 선정~마케팅, 기획입안~판매

수입 : 1)소유 = 입대료 등

  2)판매 = 매각이익

이 이외에 일반주택에 대하여, 지금까지 없었던 새로운 주택의 컨셉 개발과 판매를 함

작품소개

끝.