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부동산 개발 간이 사업성 검토 툴부동산&소형주택 2011. 3. 21. 17:52
부동산 개발을 위해서 우선 필요한것은 땅이다. 대지가 사업의 출발이라 하겠다. 어떤 대지를 개발하여 사업을 하기 위해서는 여러가지 법적 검토와 여러 전문가의 검토가 필요하겠다. 우선적으로 설계를 해야 한다. 기본적으로 몇세대가 나오고, 연면적이 얼마가 되는지 알아야 사업 손익의 분석이 가능하다.
하지만 사업개요정도의 설계를 위해서라도 비용이 발생한다. 일반적으로 대형 프로젝트의 경우 간이설계안+건축개요를 뽑아주는 것만으로도 실비로 200~300만원, 많게는 1천만원의 비용이 발생한다. 국토해양부 고시를 통한 설계비는 전체 설계비의 3%~8% 를 기획설계비로 간주한다.
하지만 사업성이 나오지 않는 경우 이런 초기 투자비를 들일 필요가 없겠다. 무릇 사업은 법이 허용하는 최대한의 면적을 개발하는 것을 전제로 하며 최대한으로 개발했을때 이익이 나오지 않는다면 본 사업은 추진 할 필요가 없어질 것이다.
우리나라의 공법 체계는 땅은 개인 소유지만 그 개발에 대하여서는 모든것을 금지시킨 상태에서 법적 허용에 의한 부분적 개발을 가능하게 하고 있다. 이에 토지대장에 명시되어 있는 "용도용적"과 조례를 통하여 최대 개발가능 용도와 용적율의 추정이 가능하다. 이런 기본적인 추정을 토대로, 일부 변수의 지정을 통해서 간이 사업성 검토가 가능하다. 아래의 검토툴은 서적 "주택사업의 시행과 사업성 검토, 박국규, 어드북스,2004, pp345~351" 의 내용을 토대로 엑셀로 구성하였다.
흰색은 입력사항이고, 하늘색은 변수값으로서 사업 특수성에 따라 입력하면 된다. 일반적으로 대형 공동주택 사업의 기준은 하늘색 입력값과 같다.
연면적 추정또한 조례를 통해 가능하다. 일반적으로 지하층 면적 비율은 25~30% 내외가 되는데, 그에 따른 연면적을 추정하여 위의 표를 활용하여 추정이 가능하다.
서울시 조례 검색 바로가기 / 검색어 : 도시 및 주거환경 정비조례
사업 초기에는 10% 이상의 이익이 확보 되어야 추가적인 검토를 착수한다. 상세한 검토 및 계획이 나오면 이 이익은 점점 줄어들게 될 것이기 때문이다. 사업수지는 "RISK"를 돈으로 환산하는 작업으로 보인다. 그래서... 만만치 않다.
부동산 개발사업의 가장 큰 변수는 그 땅 자체에 있겠다. 설계는 마음에 안들면 바꾸면 되고, 상품 기획도 시장 상황에 따라 변경이 가능하지만 땅 자체는 불변의 카드이겠다. 그래서 땅. 하나에 목을 매는 그 많은 직종과 브로커들이 할 일이 있는것 같다.'부동산&소형주택' 카테고리의 다른 글
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