재개발, 재건축에서 비례율이란 무엇인가?

비례율이란 (네이버 매일경제용어사전)

비례율이란 재개발 사업으로 분양하는 아파트와 상가의 총 분양가액에서 총 사업 비용을 뺀 금액을 조합원들이 보유한 종전자산의 총 평가액으로 나눈 금액을 말한다. 각각 조합원의 토지나 건물의 지분 평가액에 비례율을 곱하면 조합원 권리가액이 된다. 재개발 사업성을 나타내는 지표로 100%보다 높으면 사업성이 좋다고 분류할 수 있다. 비례율이 높을수록 조합원에게 돌아가는 이익이 커지므로 개발가치가 높아진다.

[네이버 지식백과] 비례율 (매일경제, 매경닷컴)

 

두가지 측면으로 살펴볼수 있다.

 

(1) 조합원 개인의 측면에서 비례율의 의미

종전평가금액이 1억원인 조합원 입장에서

비례율이 110%이면 1억원 재산이 1.1억원으로 가치환산을 해준다는 뜻이다.

이는 조합분양가 총액에서 1.1억원을 공제한 금액을 분담금으로 내게 된다.

 

비례율이 90%이면 1억원으로 감정평가된 나의 재산이 0.9억으로 환산된다는 뜻이므로

재개발 사업을 통해 내 재산(곧 출자금액)의 가치가 줄어들게 되는 것이다.

 

비례율이 높으면 분담금이 줄게된다. 이때의 줄어드는 분담금은 종전평가금액이 높을수록 유리하다.

 

종전평가금액이 5억인데 120% 비례율이면  분양가에서 5*120%=6억을 감액한다.

조합분양가격이 4억이라면 2억원을 환급받게 된다.

 

(2) 조합 이라는 법인의 측면에서 비례율의 의미

특수목적법인으로서 조합은 "출자금액(초기투자금액이자 종전평가금액의 합계)"이 있으며,

본 사업을 통한 수입과 지출이 발생한다.

수입 - 지출 = 이익

 

비례율 = (총수입 - 총지출)/종전평가금액의 합

 

종전평가금액의 합계란, 조합원들 전체 토지,건물의 재산가액을 말한다.

재개발사업은 땅을 사서 사업을 하는게 아니라, 조합원이 땅을 출자하는 구조이다.

비례율 110%의미는 본 사업을 통하여 10% 남았다는 뜻이다. 이때 투자금이 종전평가금액의 합계가 된다.

 

종전평가금액의 합계가 1천억원이라고 할때,

모든수입에서 모든지출을 빼어 1천억원이 남으면 본전이라고 볼 수 있으며, 이 상태가 비례율 100% 이다.

 

(3) 수입의 구성은?

- 조합출자금 (조합분양수입)

- 일반분양수입

- 상가분양수입

- 잡수입

 

수입,지출이 동일하다고 할때 일반분양수입이 높으면 조합분양수입이 낮아질수 있다.

 

(4) 지출의 구성은?

- 시공비 (약50% 이상)

- 설계비, 측량비, 기타등등

- 금융비, 이주비, 등등

 

일반적으로 사업비라 함은 전체 지출비용중 시공비를 제외한 나머지를 말한다.

이 비용은 주로 금융권에 조달을 하여야 한다.

시공비가 발생하는 시기는 일반분양과 동시에 하는 경우가 대다수이므로,

분양수입을 통해 현금흐름을 조정할 수 있으나, 사업비 지출은 대체로 먼저 발생하는 경우가 많다.

 

이에 중요한 요소가

무이자 사업비 대출, 유이자 사업비 대출이며

분양수입의 00순위에 따라 계약조건에 따라 변경될 수 있다.

 

(5) 조합의 사업성 (비례율)을 높히려면

수입을 늘이고 지출을 줄이면 된다.

수입을 늘이려면, 1)일반분양가를 높히거나 2)조합분양가를 높히면 된다.

지출을 줄이려면, 3)시공비를 줄이거나 4)사업비를 줄이면 된다.

 

실질적으로 가능한 옵션은 1) 일반분양가를 높히는 방법 이외에 없다.

2)조합분양가가 시장가보다 높으면 조합원이 출자 투자의 의미가 없다.

3) 시공비는 실질적으로 큰 차이가 나기 어렵다. 되려 공사시작이후 늘어나는것이 일반적이다. 4) 사업비의 지출규모는 기간에 따라 차이가 크다. 줄이려는 노력에도 줄지 않고 늘어나는 경우가 많다.

 

(6) 비례율이 높으면 무조건 좋은가?

그렇지 않다.

개인사업이라면 수입을 키우고 지출을 줄여서 이익을 늘이는것이 유리하겠으나,

조합법인에서 비례율이 커지면 세금을 많이 내게 된다.

이로인해 비례율을 과도하게 높히기 보다는 조합 분양가를 낮춰서 수입을 같이 줄이는 선택이 가능할것 같다.