부동산&소형주택
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재개발 1+1 조합원 입주권 2주택 공급 조건부동산&소형주택 2019. 4. 25. 20:39
재개발 조합원 입주권 2주택 공급을 받기위한 조건 원칙 : 재개발 지역내 1세대나 1인이 여러개의 집이나 땅을 소유하여도 한개의 조합원 입주권만 나오는게 원칙임 1+1 조건 : 1. 종전자산평가금액이 분양주택 2개의 분양가보다 더 크거나 2. 주택으로 쓰는 주거전용면적이 분양주택 2개의 전용면적보다 큼 1. 사례 - 종전 자산평가금액이 11억, - 조합분양가 59타입 4억, 84타입 6억 = 합계 10억 종전 자산평가금액 > 2주택 합계 조합분양가 OK +1은 60m2 이하만 가능 2. 사례 - 종전 주택으로 사용되는 면적이 140m2 - 150m2 > 59 + 84 (143) 상가면적은 제외됨. +1은 60m2 이하만 가능 특이사항 1. 조합원 입주권 2주택은 입주권상태시 반드시 함께 매매되어야함 2...
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재개발, 재건축에서 비례율이란 무엇인가?부동산&소형주택 2019. 4. 25. 20:30
비례율이란 (네이버 매일경제용어사전) 비례율이란 재개발 사업으로 분양하는 아파트와 상가의 총 분양가액에서 총 사업 비용을 뺀 금액을 조합원들이 보유한 종전자산의 총 평가액으로 나눈 금액을 말한다. 각각 조합원의 토지나 건물의 지분 평가액에 비례율을 곱하면 조합원 권리가액이 된다. 재개발 사업성을 나타내는 지표로 100%보다 높으면 사업성이 좋다고 분류할 수 있다. 비례율이 높을수록 조합원에게 돌아가는 이익이 커지므로 개발가치가 높아진다. [네이버 지식백과] 비례율 (매일경제, 매경닷컴) 두가지 측면으로 살펴볼수 있다. (1) 조합원 개인의 측면에서 비례율의 의미 종전평가금액이 1억원인 조합원 입장에서 비례율이 110%이면 1억원 재산이 1.1억원으로 가치환산을 해준다는 뜻이다. 이는 조합분양가 총액에서 ..
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재개발 조합 분담금 계산하기부동산&소형주택 2019. 4. 25. 16:33
재개발 사업에서의 개인투자자(조합원)의 분담금은 어떻게 계산하는가? 1. 종전가를 확인한다. 2. 조합분양가를 확인한다. 3. 비례율을 확인한다. 4. 계산식 분담금 = 조합분양가 - 내재산가치 = (분양평형x평단가) - (종전가x비례율) 예를들어 1. 종전가 2억원 2. 조합분양가 1500만원/평 * 33평 = 49500 만원 3. 비례율 110% 4. 계산식 분담금 = 49500만원 - (2억원 x 110%) = 49500만원 - 22000만원 = 27500만원 ※ 결론 : 2억원 종전가 보유시 2.75억 추가 투자하여 33평 1세대 취득 - total 투자금액 47500 만원 + 시간 (장기투자금 2억) - 일반분양 2000만원 가정시 => 66000 만원 - 일반분양 분양가와의 차이 18500 만..
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전용면적, 세대공용면적, 공급면적, 기타공용면적, 주차장면적, 계약면적, 서비스면적, 연면적부동산&소형주택 2011. 3. 25. 17:20
분양승인을 받아야 하는 공동주택이나 오피스텔의 경우 공급안내가 반드시 고지되게 되어 있다. 하지만 면적표는 다분히 복잡해 보인다. 최근들어 평 단위를 배제하였고, 전용면적 중심으로 표기를 하면서 더욱 헤깔리기 쉽다. 결론적으로 현재의 방식이 완전히 정착되면 추후로는 더 이해하기 쉬운 구조라 여겨진다. (이를 위해서 면적과 관계된 상당히 많은 업계의 관행과 견적기준, 거래기준등의 변화가 수반되므로 완전한 정착에는 시간이 매우 오래 걸릴것이다. 평당 단가라는것에 너무 많은 업계가 엵혀있기 때문이다.) 1. 주거전용 또는 전용면적 개념 : 나만이 실제로 사용하게 되는 면적 현관문 안에서부터의 내가쓰는 면적 특이하게 공동주택의 경우 주택법의 적용을 받아 전용면적의 계산에 있어서 안목치수를 적용한다. (벽체두께면..
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부동산 개발 간이 사업성 검토 툴부동산&소형주택 2011. 3. 21. 17:52
부동산 개발을 위해서 우선 필요한것은 땅이다. 대지가 사업의 출발이라 하겠다. 어떤 대지를 개발하여 사업을 하기 위해서는 여러가지 법적 검토와 여러 전문가의 검토가 필요하겠다. 우선적으로 설계를 해야 한다. 기본적으로 몇세대가 나오고, 연면적이 얼마가 되는지 알아야 사업 손익의 분석이 가능하다. 하지만 사업개요정도의 설계를 위해서라도 비용이 발생한다. 일반적으로 대형 프로젝트의 경우 간이설계안+건축개요를 뽑아주는 것만으로도 실비로 200~300만원, 많게는 1천만원의 비용이 발생한다. 국토해양부 고시를 통한 설계비는 전체 설계비의 3%~8% 를 기획설계비로 간주한다. 하지만 사업성이 나오지 않는 경우 이런 초기 투자비를 들일 필요가 없겠다. 무릇 사업은 법이 허용하는 최대한의 면적을 개발하는 것을 전제로..
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부동산 매매와 관련된 법 해설과 관계된 암호(?) 해석부동산&소형주택 2011. 3. 18. 14:11
날 초등학생이라 생각하고 이글을 누가 번역좀 안해줄려나.. 차라리 영어가 더 잘 이해될듯 한 생각은 나의 무식때문이리라. "근저당권자인 신청채권자가 매각대상 부동산에 관한 근저당권설정등기 청구권을 보전하기 위하여 처분금지가처분 등기를 하였는데, 위 가처분등기가 이루어지고 이에 기한 근저당설정 등기가 되기 전에 다른 채권자가 동일 부동산에 가압류를 하였고 그 후에 가처분권자가 본안에서 승소하여 근저당권설정등기를 한 경우에, 위 가처분의 피보전권리는 '대상 부동산에 관한 근저당권설정등기 청구권'이므로 위 가처분 이후에 다른 채권자의 가압류 등기가 이루어졌다고 하여 위 가처분의 효력이 반하는 것은 아니다. 따라서 위 가처분에 기한 근저당권설정등기가 되어도 가압류 등기는 말소되지 않으며, 다만 가처분에 기하여 ..
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부동산 개발사업과 용어 익히기(2) ROE / ROA /Payback부동산&소형주택 2011. 3. 17. 16:18
부동산 용어의 개념을 파악하고자 하는 이유는 커뮤니케이션을 위해서이다. 적합한 산출이나 내부의 알고리즘을 이해하는것보다 개념적 이해를 통한 분석이 가능하게 하는데 있다. 부동산 개발사업에 있어서 "사업성이 있다"라는것은 무슨 의미일까? 돈이 된다는 뜻이겠다. 곧 이 사업이 타당하다라는 뜻이다. 공학을 전공하고 설계를 하면서 "사업"이라는 큰 틀을 이해하는게 쉽지 않다. 하지만 불가한것도 아닐것이다. 생각보다 공학처럼 많은 과학적 전제와 이해를 필요로 하진 않는다는게 나의 결론이다. 공학을 전공하면 기본으로 다루는 "후크의 법칙" - 용수철은 당겨진 길이에 비례하여 돌아가려는 힘이 생성된다는것- 에 대한 이해가 중요하다며, 특히나 열정적이었던 당시 교수님께서 칠판을 3번이나 딱으면서 F=kx 라는 단순한 ..